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“不死鸟”佳兆业何以解困?

怎么也想不到,一家千亿房企居然拿不出 3 亿元及时兑付理财产品,这意外揭开了佳兆业集团流动性困难的盖子。

早在 2014 年,佳兆业集团曾有过同样的危机,并由此停牌 3 年,2017 年才重归资本市场,因此有了 \” 不死鸟 \” 之称。

如今危机再现,这只 \” 不死鸟 \” 何以解困?

理财暴雷

在新力、花样年及阳光城接连暴雷之后,佳兆业集团意外加入到这一阵列。

上周,由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品发生兑付逾期事件,彻底撕开佳兆业集团缺钱的面纱。

综合目前公开信息显示,目前锦恒财富到期未兑付理财产品逾 3 亿元,理财产品总金额包括利息在内合计 127.88 亿元。

随着理财逾期事件愈演愈劣,久居香港的郭英成没有现身,只是通过电话连线现场投资人表示,\” 给佳兆业时间,有能力和办法偿还。\”

作为一家千亿房企,如今区区 3 亿元理财产品就能让企业彻底躺平,房企的现金流已经到了极致了吗?

按照佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆的说法,截至 10 月下旬,公司账面有 241 亿元现金,均为受限资金,还有超过 120 亿元在途资金,为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管账户,确保能还银行本付息和保交楼。目前,公司已经将可动用的资金全部取出,陷入现金流阶段性困难。

斑马消费梳理发现,楼盘销售疲软,可能是此次理财兑付危机肇始,以往销售火爆的金九银十局面已经不再。9 月 -10 月,公司分别实现合约销售额 57 亿元和 81.95 亿元,同比分别下降 64.6% 和 30.49%。

10 月份华人置业抛售本金总额 2.55 亿元美元的佳兆业美元债,加之多家评级机构同时下调佳兆业评级,更是引发市场恐慌。

目前,佳兆业已将深圳 18 个项目、合计 818 亿元货值摆上货架,以期度过难关。

烂尾楼专业户

上世纪 90 年代改革开放,催生了深圳房地产业发展,已从事多年贸易及工业生意的郭英成三兄弟转战房地产行业。

彼时,他们的潮汕同乡已在深圳扎根,从早期的包工头、泥瓦匠甚至杀猪匠,经过艰难的原始积累,成了深圳当地大大小小的房地产开发商。

1999 年,郭英成在深圳设立佳兆业集团(01638.HK)时,同是出身潮汕的赖海民已在深圳关外已打造出知名楼盘弘雅花园,茂业城的黄茂如、星河地产的黄楚龙的楼盘已在深圳崭露头角,远在广州的同乡朱孟依,甚至将合生创展集团推上联交所。

公开报道显示,郭氏兄弟试水内地房地产行业的首个项目,是深圳关外一处烂尾项目。

这个项目原是龙泉别墅用地,在当时来看,项目位于偏远的布吉,并不被业内同行看好。郭氏兄弟硬着头皮将其打造成主题公园,该项目被冠于桂芳园名号。随后加推 7 期,发展成为关外一个知名的大型社区。郭氏兄弟由此一战成名,业务随即从关外移至关内。

2003 年,佳兆业 4 亿入手深圳中心城区路人皆知的十年烂尾楼 \” 子悦台 \”,将其改造成深圳佳兆业中心,成为公司首个住宅兼商业的综合地产项目。

\” 桂芳园 \” 和 \” 子悦台 \” 项目操盘成功,撑大了郭英成的野心。

2005 年,佳兆业收购号称中国第一烂尾楼的广州中诚广场项目,3 年后中诚广场成功发售。

在烂尾楼项目上屡屡 \” 妙手回春 \”,佳兆业在业内收获 \” 烂尾楼专业户 \” 的名号。

旧改之王

2004 年后,佳兆业集团走出深圳,开展大规模并购之旅。2005 年至 2009 年,公司陆续收购广州金茂、惠州佳兆业中心等 13 个项目公司控制权,不仅较短时间撑大规模,还通过项目获得不少低成本土地,奠定了公司登陆联交所的基础。

经过多年房地产开发,深圳市新增土地供应逐年递减。2009 年,深圳城中村、旧小区重建鼓励政策出台,为佳兆业集团弯道超车打开一条便捷通道。

之后,公司在深圳龙岗、盐田及大鹏新区等区域获取多个超大体量的旧改项目,深圳成为郭英成的福地。

郭英成每天从香港过关到深圳终年无休,加之管理上强悍风格,企业发展突飞猛进。2009 年公司在香港上市时,佳兆业集团已是深圳规模最大房企。

上市之后,公司很快融入百亿俱乐部。2010 年销售额实现 101 亿元,2013 年实现 239 亿元。如果 2014 年没有发生 \” 锁房 \” 事件,当年 300 亿销售规模几无悬念。

有人会问,为什么郭英成对旧改如此热衷?除了旧改项目土地不需要招拍挂,按照公司发展自主申请之外,还能享受到中远期带来的丰厚红利。

郭英成的同乡朱孟依曾对外解释了旧改业务奥妙:既能挣房子的钱,也能赚取土地升值之后的红利。

在旧改业务中,佳兆业将其几乎做到了极致,公司率先成立国内首个城市更新公司,从规划设计、商业谈判到实际运营等一条龙流程,是业内公认的专业能力最强的旧改专家。

同时,旧改业务成为公司获得低成本土地的重要来源。2021 年上半年,公司转化 3 个城市更新项目,转化可售面积 112.5 万平方米,占比公司新增土地的 41.3%,对应可售货值 727 亿元。

截至今年 6 月,公司还有超过 213 个城市更新项目未纳入土地储备,占地面积 5370 万平方米,且绝大部分位于大湾区。

\” 望北楼 \” 过客

巨量旧改项目源源不断向佳兆业集团输送低成本土地,让所有房企垂涎三尺。不过,旧改业务的果实好吃,并不好摘。

2014 年底,佳兆业集团爆发锁房风波,郭英成随即辞任公司执行董事兼董事会主席等职务,避走香港。恍若刹那间,佳兆业集团进入另一个时代。

郭英成没有回到自己贝沙湾的豪宅,而是寓居香港中环的四季酒店,一住就是两年。

2015 年 3 月,公司被联交所停牌,企业陷入资金危机之中,就连汇丰银行 5000 万美元贷款也不能及时偿还。

回溯来看,早年操盘背景极其复杂的中诚广场项目,可能是最初的发端。

中诚广场项目竣工多年后引发多位高官落马,中诚广场最早持有者广州鹏城向相关部门举报郭英成行贿事宜,再次火上烹油。

停牌那两年,应该是郭英成最难熬的时期,若不是潮汕同乡施以援手,恐怕郭英成的佳兆业早已烟灰飞灭。

2015 年第二季度,深圳富德向佳兆业贷款 13.77 亿元。深圳富德即生命人寿全资子公司,董事长为张峻。

在张峻帮忙解除燃眉之急之后,还有谁帮了郭英成并不为人所知。郭英成早年在香港商界苦心经营,以及潮汕商帮善于抱团的习惯,解决问题并不难。

佳兆业集团早年赴港上市,李嘉诚、李兆基、郑裕彤、杨受成以及刘銮雄等都有认购股份。

2017 年,佳兆业复牌之前,香港玩具大王蔡志明受让公司 2.17 亿股,成为公司持股 5% 以上股东。

渡尽劫波,郭英成对外界称,\” 我们的命真的很好,运气也不错。\”

二代登场

复牌之后,企业逐渐企稳,郭英成已有意识的推动二代接班。

2017 年,郭英成长子郭晓群首次亮相当年中期业绩发布会,他与其妹郭晓亭出现在主席台下观摩学习。当年 8 月,郭晓群正式进入佳兆业体系内,从深圳区域总部开始,在多个部门轮岗锻炼。

2018 年 5 月,郭晓群就任佳兆业上海财富管理集团副总裁、佳兆业地产集团上海区域副总裁。2019 年 12 月担任佳云科技董事长,2020 年 3 月,负责佳兆业在长三角的战略布局和发展。

短时间内多次轮岗经历,郭英成对儿子的培养用心竭力,让后者已触达公司核心板块和业务。

2020 年,郭晓群进入公司董事会任执行董事兼联席总裁。同时,其妹郭晓亭就任佳兆业美好董事局副主席。

另外,今年 7 月,小女郭灏丽已获任佳兆业健康执行董事。郭英成另一位女儿郭晓欣,在 2019 年收购鹏程亚洲(现佳兆业资本)后,就出现在股东名单中。

随着二代陆续登场,与父辈想法的差异显现。郭英成认为,\” 在多元发展这一块,年轻一代更适合。\”

与郭英成不同,郭家子女们更关注科技、金融及资本市场等领域,比如 2017 年郭晓群耗资 8 亿港元举牌康宏环球(01019.HK),之后力主收购佳云科技,涉足移动互联网营销业务;郭晓亭斥资 3 亿港元投资星岛(01105.HK)引发外界关注。

截至目前,除佳兆业集团,郭氏家族已有佳云科技、佳兆业美好、佳兆业健康以及佳兆业资本等上市企业,涉足科技、物业及大健康等多个业务领域。

来源:斑马消费

关于作者: 奋斗的小图图

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